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拆遷房工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算和稅務(wù)解決如何做？

答：拆遷房新項(xiàng)目會(huì)計(jì)的和稅務(wù)解決

土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)組成建筑項(xiàng)目項(xiàng)目成本不可或缺的一部分,《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第二十七條要求,征用土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)開支是即為獲得土地規(guī)劃所有權(quán)(或開發(fā)權(quán))而造成的相關(guān)費(fèi)用,包括土地資源買價(jià)或土地出讓金、大市政配套費(fèi)、房產(chǎn)契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更主要用途和超總面積補(bǔ)繳的房?jī)r(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、房屋拆遷補(bǔ)償開支、安裝及搬遷開支、拆遷安置房修建開支、糧食作物賠償費(fèi)、危樓賠償費(fèi)等。在其中,直接以貨幣形式收取的成本費(fèi)用,財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和稅務(wù)解決基本一致,而非貨幣性方式收取的房屋拆遷補(bǔ)償開支、安裝及搬遷開支、拆遷安置房修建開支,因?yàn)槠湫袨樘厥庑?財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和稅務(wù)解決各有不同,這類不一樣直接影響開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的確認(rèn)。

房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中,房屋拆遷補(bǔ)償主要包括3種方法:即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償緊密結(jié)合。本案件中包括了產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償兩種形式,作價(jià)補(bǔ)償非常簡(jiǎn)單,產(chǎn)權(quán)調(diào)換則成為計(jì)稅成本確立的難題。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換,歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)商以自己開發(fā)產(chǎn)品獲得被拆遷戶的土地使用權(quán)證。所得稅稅務(wù)處理上,一般情況下作非貸幣色情交易解決,即“以物換物”解決,依據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第七條的相關(guān)規(guī)定,公司將開發(fā)產(chǎn)品用以捐助、冠名贊助、員工福利、獎(jiǎng)賞、境外投資、分給公司股東或投資者、抵付負(fù)債、獲得別的企事業(yè)單位個(gè)人和單位的非貨幣性資產(chǎn)等行為,應(yīng)視同銷售,于開發(fā)商品使用權(quán)或所有權(quán)遷移,或于實(shí)際上獲得權(quán)益支配權(quán)時(shí)確認(rèn)收入(或盈利)的完成。確認(rèn)收入(或盈利)的方式和次序?yàn)?

(一)按本公司最近或年度近期月份類似開發(fā)產(chǎn)品銷售市場(chǎng)市場(chǎng)價(jià)格明確。

(二)由負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)參考本地類似開發(fā)產(chǎn)品銷售市場(chǎng)投資性房地產(chǎn)明確。

(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本費(fèi)用率明確。開發(fā)產(chǎn)品的成本費(fèi)用率不能低于15%,主要占比由負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)明確。

拆遷房與商品房的差別？

1、在房子價(jià)格款層面，商住樓與拆遷安置房有區(qū)別，商住樓可立即發(fā)售，且在機(jī)構(gòu)做抵押開展借款。而拆遷房享受國(guó)家現(xiàn)行政策的優(yōu)惠，沒有土地轉(zhuǎn)讓金，價(jià)格比較便宜并有小產(chǎn)權(quán)房一說(shuō)，故不具有商品房的以上權(quán)能。拆遷方以拆遷房賠償被拆遷戶的，賠償房子由市人民政府有關(guān)主管部門參考經(jīng)濟(jì)適用住房現(xiàn)行政策核準(zhǔn)價(jià)錢，并依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房現(xiàn)行政策管理方法。

2、商品房和回遷房買賣兩人的關(guān)聯(lián)不一樣，商品房的選購(gòu)前提是房地產(chǎn)商和買房者簽署的《商品房買賣合同》，房子的合同款在合同內(nèi)進(jìn)行承諾。而拆遷房屋的消費(fèi)前提是動(dòng)遷單位及被拆遷戶簽署的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中開展承諾。

此外，拆遷的是商住樓，回拆房子自然也是理應(yīng)商住樓。拆遷的是集體土地上的私房寫真，或者經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，回拆房子的特性一般并不是商住樓。選購(gòu)回拆房子一定要查明特性。經(jīng)濟(jì)實(shí)用房不可交易；集體土地上的私房拆遷的拆遷房，拆遷房的占的土地用途，一般是劃轉(zhuǎn)所得的，沒有交土地出讓，宣布辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，需繳土地出讓。

拆遷房工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算和稅務(wù)解決如何做？除開遵照稅收法律的有關(guān)規(guī)定，還看公司確立的拆遷房現(xiàn)行政策，聯(lián)系實(shí)際才會(huì)有更強(qiáng)的處理方法，實(shí)務(wù)中掌握不好的影響能來(lái)，這兒有專門的答疑老師為您提供高效的參照。