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營改增后個人租房繳稅稅率是多少

答：營改增后，與個人出租房屋息息相關(guān)的個人所得稅政策變化較大，目前主要涉及增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、水利基金、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅和個人所得稅等。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2第一條規(guī)定，個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號)第八條規(guī)定，其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計算應(yīng)納稅款：(一)出租住房：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%;(二)出租非住房：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)，個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除。

舉例說明

1.按月收取租金

例1某省會城市居民王某出租自有商鋪取得月租金收入63000元，當(dāng)月應(yīng)繳納多少個人所得稅?

應(yīng)繳納增值稅=63000÷(1+5%)×5%=3000(元)

應(yīng)繳納城建稅及附加=3000×(7%+3%+2%)=360(元)

應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=63000÷(1+5%)×12%=60000×12%=7200(元)

應(yīng)繳納印花稅=60000×0.1%=60(元)

應(yīng)繳納個人所得稅=[63000÷(1+5%)-360-7200-60]×(1-20%)×20%=8380.8(元)。

2.按年收取租金

例2某省會城市居民王某出租住房，出租期限為1年，租金為30萬元，應(yīng)繳納多少個人所得稅?

《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第23號)規(guī)定，其他個人采取預(yù)收款形式出租不動產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。個人出租房屋取得的租金收入可在租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

不含增值稅收入=300000÷(1+5%)=285714.29(元)

房產(chǎn)稅=285714.29×4%=11428.57(元)

應(yīng)繳納個人所得稅為每月租金收入扣除已繳納的稅費后，減除稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)，乘以適用稅率得出每月應(yīng)納個人所得稅，再乘以租賃月份數(shù)，得到該筆租金收入應(yīng)納個人所得稅。

應(yīng)繳納個人所得稅=(285714.29÷12-11428.57÷12)×(1-20%)×10%×12=21942.85(元)

營改增后個人租房繳稅稅率是多少?注意，若上述案例年租金分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氤^3萬元，則要繳納增值稅，相關(guān)個人所得稅計算結(jié)合例1和例2。