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　　一、2018年，房地產(chǎn)開發(fā)商即將應(yīng)對(duì)的稅務(wù)監(jiān)管局勢(shì)

　　遭遇持續(xù)升高的財(cái)政收入每日任務(wù)，各個(gè)稅務(wù)行政機(jī)關(guān)必定進(jìn)一步加強(qiáng)稅收管理；“以查促管”，促進(jìn)領(lǐng)域公司依法納稅，是稅務(wù)監(jiān)管的永恒不變崗位職責(zé)。當(dāng)今，與加工制造業(yè)的低迷對(duì)比，房地產(chǎn)業(yè)要求強(qiáng)悍。與以往對(duì)比，房地產(chǎn)開發(fā)商將遭遇更嚴(yán)重的稅收管理和監(jiān)管局勢(shì)。

　　1、負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)愈來愈高度重視新的房產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，各種各樣稅款籌劃計(jì)劃方案，及其房地產(chǎn)業(yè)的新動(dòng)態(tài)，并嚴(yán)苛依照稅收法律審批房產(chǎn)開發(fā)公司在稅款籌劃全過程中具有的系統(tǒng)漏洞。

　　2、負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)大力加強(qiáng)與有著房地產(chǎn)業(yè)辦理備案資料的多部門開展協(xié)作，完成信息交換?，F(xiàn)階段在中國(guó)有一些地域早已創(chuàng)立綜合性治稅領(lǐng)導(dǎo)組，創(chuàng)建信息交換服務(wù)平臺(tái)，完成稅收信息內(nèi)容的共享資源和規(guī)范化管理。

　　二、實(shí)例介紹—將竣工開發(fā)產(chǎn)品用以租賃并計(jì)提折舊

　　K公司關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)、房產(chǎn)租賃、物業(yè)管理服務(wù)、投資項(xiàng)目及服務(wù)項(xiàng)目。“房地產(chǎn)營(yíng)改增”后，公司出售自己研發(fā)的建筑項(xiàng)目依照“市場(chǎng)銷售自己研發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)老新項(xiàng)目”挑選 簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，增值稅率為5%。稽查局對(duì)該公司2010-2015年的納稅申報(bào)狀況開展查驗(yàn)，發(fā)覺公司開發(fā)設(shè)計(jì)市場(chǎng)銷售存有出現(xiàn)異常，非常一部分房地產(chǎn)未對(duì)外開放市場(chǎng)銷售，用以配建。2010、2011年的所得稅申報(bào)表收益僅為一部分開發(fā)設(shè)計(jì)產(chǎn)品銷售收益；從2012年到2015年，4個(gè)繳稅本年度的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入均關(guān)鍵為投資型房地產(chǎn)業(yè)租用收益，4年的經(jīng)濟(jì)收益累計(jì)1829萬余元，應(yīng)繳稅收入額僅2萬余元，在其中2012、2013年為虧本。經(jīng)計(jì)算，假如將未市場(chǎng)銷售房產(chǎn)開發(fā)商品所有市場(chǎng)銷售，則應(yīng)繳企業(yè)所得稅稅款將是2012-2015年具體年利稅的數(shù)千倍。

　　K公司稱其其投資型房地產(chǎn)業(yè)稅收解決合情合理，選用投資型房地產(chǎn)業(yè)的作法僅僅為了更好地待價(jià)而沽，與此同時(shí)還能夠扣除房租，且房租已交納了相對(duì)的稅金?；閱T根據(jù)查看會(huì)計(jì)材料發(fā)覺，該公司已研發(fā)的四期建筑項(xiàng)目，在其中2期已所有竣工做到已售情況，在房管局備案為可市場(chǎng)銷售房地產(chǎn)，一部分開發(fā)產(chǎn)品已市場(chǎng)銷售；未市場(chǎng)銷售的房地產(chǎn)，一部分已對(duì)外開放租賃，其他閑置。K公司依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)-投資性房地產(chǎn)》，將未售房地產(chǎn)變?yōu)橥顿Y型房地產(chǎn)業(yè)，并按成本費(fèi)模式計(jì)量檢定，按“房子、房屋建筑”最少使用壽命規(guī)定，按20年計(jì)提折舊。

　　最終，稽查局評(píng)定，K公司將開發(fā)產(chǎn)品做為投資型房產(chǎn)管理，應(yīng)以商住用地的使用年限做為使用壽命。因而，將投資型房地產(chǎn)業(yè)的使用壽命調(diào)節(jié)為40，調(diào)增查驗(yàn)期內(nèi)的應(yīng)繳稅收入額，累計(jì)1863多萬元，公司補(bǔ)交企業(yè)所得稅額465萬余元。

　　三、投資型房地產(chǎn)業(yè)的會(huì)計(jì)計(jì)量與稅務(wù)解決

　　早已有大中型房產(chǎn)開發(fā)公司試著將開發(fā)產(chǎn)品長(zhǎng)期性擁有，根據(jù)租賃獲得平穩(wěn)收益。依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》的要求，已租賃的建筑可以做為投資型房地產(chǎn)業(yè)計(jì)算?！白灾餍藿ǖ耐顿Y型房地產(chǎn)業(yè)的成本費(fèi)，由修建此項(xiàng)財(cái)產(chǎn)做到預(yù)訂可應(yīng)用情況前所產(chǎn)生的必需開支組成?！狈慨a(chǎn)開發(fā)企業(yè)理應(yīng)統(tǒng)一計(jì)算全部開發(fā)設(shè)計(jì)生產(chǎn)成本，將平攤至公司配建商品的項(xiàng)目成本做為投資型房地產(chǎn)業(yè)的起始計(jì)量檢定成本費(fèi)。

　　公司假如要對(duì)投資型房地產(chǎn)業(yè)獲取折舊費(fèi)，在所得稅抵扣，務(wù)必按成本費(fèi)方式開展后續(xù)計(jì)量。參考《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》第十五條的要求，“公司理應(yīng)依據(jù)固資的特性和運(yùn)用狀況，有效明確固資的使用期限和預(yù)計(jì)凈殘值。固資的使用期限、預(yù)計(jì)凈殘值一經(jīng)明確，不可任意變動(dòng)?！?/p>

　　依據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十條第一項(xiàng)要求，房子、房屋建筑的最少使用壽命為20年。

　　四、K公司的計(jì)算根據(jù)及抗辯原因

　?。ㄒ唬┩晟迫粘Ｓ?jì)算材料

　　最先，做為公司重要運(yùn)營(yíng)管理決策，K公司將開發(fā)產(chǎn)品租賃，理應(yīng)制取股東會(huì)決議文檔。次之，開發(fā)產(chǎn)品的成本費(fèi)核算和平攤精確，對(duì)投資型房地產(chǎn)業(yè)的原始投入的計(jì)量檢定準(zhǔn)確無誤。其三，公司財(cái)務(wù)部理應(yīng)依據(jù)法律法規(guī)和公司的經(jīng)營(yíng)狀況有效明確使用壽命，妥當(dāng)存放相關(guān)成本核算決策文檔。

　?。ǘ┎豢蛇`反稅款法定性標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制調(diào)節(jié)企業(yè)運(yùn)營(yíng)主題活動(dòng)

　　現(xiàn)階段，全世界許多我國(guó)早已將稅款法定性標(biāo)準(zhǔn)載入憲法學(xué)。稅款涉及到政府部門與中國(guó)公民彼此的權(quán)益，繳稅權(quán)操縱政府部門手上，假如繳稅個(gè)人行為沒有法律法規(guī)適用，必定導(dǎo)致對(duì)中國(guó)公民合法財(cái)產(chǎn)利益的損害。因而，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)的繳稅決策務(wù)必給予確立的法律規(guī)定，避免亂用繳稅權(quán)。

　　此案中，房產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)產(chǎn)品做為投資型房地產(chǎn)業(yè)的解決與法有據(jù)；負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)對(duì)于使用壽命提出異議，規(guī)定按40年限期對(duì)投資型房地產(chǎn)業(yè)計(jì)提折舊，沒有清晰的現(xiàn)行政策根據(jù)支撐點(diǎn)，亂用繳稅權(quán)，危害了K公司的合法權(quán)利。

　　（三）法無禁止就可以為，行政單位應(yīng)重視客戶的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)

　　法律法規(guī)的嚴(yán)令禁止要求是中國(guó)公民與公司的個(gè)人行為界限，只需企業(yè)的自負(fù)盈虧個(gè)人行為沒有被法律法規(guī)嚴(yán)禁，行政單位沒有權(quán)利干預(yù)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制是法制經(jīng)濟(jì)發(fā)展，銷售市場(chǎng)的魅力來源于成千上萬銷售市場(chǎng)參加者的自負(fù)盈虧和管理決策，過多的行政部門干涉只能限定和拘束公司發(fā)展，為領(lǐng)域公司塑造不科學(xué)的運(yùn)營(yíng)示范性。

　　此案中，K公司依據(jù)銷售市場(chǎng)局勢(shì)調(diào)節(jié)運(yùn)營(yíng)個(gè)人行為，將開發(fā)產(chǎn)品做為投資型房地產(chǎn)業(yè)計(jì)算，而且制取相對(duì)應(yīng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)文檔，符合商業(yè)服務(wù)常情和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。稅務(wù)單位應(yīng)重視公司個(gè)人行為，保存公司在法律法規(guī)內(nèi)的自主決定權(quán)。

　　五、房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的關(guān)鍵稅收風(fēng)險(xiǎn)性

　　（一）獲得土地資源引起的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性

　　1、虛報(bào)拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。虛報(bào)拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)的個(gè)人行為，一旦遭遇稅務(wù)和財(cái)政局等機(jī)構(gòu)的查驗(yàn)，便會(huì)破綻百出，進(jìn)而引起稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性。

　　2、以回收股份方法獲得的土地使用權(quán)證，股權(quán)溢價(jià)一部分沒法稅前列支土地資源成本費(fèi)。

　　（二）設(shè)計(jì)規(guī)劃引起的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性

　　1、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案未考慮到稅賦整體規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)商在開展新項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)，其整體規(guī)劃通常偏重于新項(xiàng)目構(gòu)造合理布局、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、住宅建筑設(shè)計(jì)、公共性配套設(shè)施設(shè)計(jì)方案等內(nèi)容，非常容易忽視稅賦對(duì)成本費(fèi)和現(xiàn)金流量的危害。

　　2、虛開發(fā)票整體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用是土地增值稅和所得稅的抵扣新項(xiàng)目。一部分房地產(chǎn)開發(fā)商為了更好地增加抵扣新項(xiàng)目，虛開發(fā)票整體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用，以做到躲避土地增值稅和所得稅的目地。

　　（三）股權(quán)融資引起的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性

　　民間借款造成的利息費(fèi)用沒法進(jìn)賬。房地產(chǎn)業(yè)是資產(chǎn)密集式產(chǎn)業(yè)鏈，資產(chǎn)要求大。為了更好地解決資產(chǎn)工作壓力，一部分房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)性很高的放高利貸方式股權(quán)融資；而這類借款方法因沒法獲得正規(guī)發(fā)票，進(jìn)而造成利息費(fèi)用沒法進(jìn)賬。

　?。ㄋ模╊A(yù)購(gòu)引起的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性

　　1、提成等開支未按照規(guī)定規(guī)定開展解決。授權(quán)委托供應(yīng)商分銷商住樓是房地產(chǎn)開發(fā)商常見的銷售方式，委托代銷方法也各種各樣，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和稅務(wù)解決也存有眾多差別。現(xiàn)階段有很多房地產(chǎn)開發(fā)商，因?yàn)樘岢筛犊罘绞讲缓侠矶嬗卸悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)性。

　　2、獲得預(yù)購(gòu)收益（包含訂金、誠(chéng)意金）沒有按照規(guī)定立即納稅申報(bào)。一部分公司用自做的收據(jù)應(yīng)收購(gòu)房款和訂金；有的公司只對(duì)一部分售房款以收條做為支付憑證，故意隱瞞其他收益，沒有按照規(guī)定立即納稅申報(bào)。

　　3、買賣合同為偷稅漏稅，未屬實(shí)申請(qǐng)收益。“偷稅漏稅”是一種偷稅的違紀(jì)行為，比較嚴(yán)重違背了在我國(guó)稅務(wù)管理要求，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)一旦發(fā)覺，可以依據(jù)《稅收征收管理法》對(duì)彼此偷漏稅款的個(gè)人行為進(jìn)行行政許可，假如逃稅金額較大、頻次較多，則將涉嫌犯罪。

　　4、視同銷售未按照規(guī)定納稅申報(bào)，及其賣給公司股東或關(guān)聯(lián)企業(yè)的房子價(jià)錢顯著稍低。

　　華稅評(píng)價(jià)：房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域一直是稅務(wù)查驗(yàn)的關(guān)鍵領(lǐng)域，因?yàn)槎悇?wù)監(jiān)管通常要對(duì)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況倒查多年，因此，稅收風(fēng)險(xiǎn)性便是懸在公司頭頂?shù)囊话褎?。房產(chǎn)開發(fā)公司的稅款籌劃離不了技術(shù)專業(yè)資詢建議；遭受納稅評(píng)估和稅務(wù)監(jiān)管時(shí)，更應(yīng)該立即向法令專業(yè)人員求助，應(yīng)用稅收法規(guī)政策法規(guī)維護(hù)保養(yǎng)客戶合法權(quán)益。